刚刚！险资助力租赁住房，万亿级市场即将到来！
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一、银保监发26号文重点
二、金融监管研究院点评
三、延伸阅读
一、银保监发26号文重点
（一）两大投资主体
保险公司、保险资产管理机构。
（二）五种参与方式
1.保险公司：
直接投资
2.保险资产管理机构：
设立债权投资计划
股权投资计划
资产支持计划
保险私募基金
（三）对租赁住房项目的五点要求
1.具有良好的经济和社会效益，具备稳定的当期或预期现金流；
2.处于北京、上海、雄安新区以及人口净流入的大中试点城市。土地性质为集体建设用地的，应处于集体建设用地建设租赁住房试点城市；
3.产权清晰，无权属争议及受限情形；
4.土地出让合同或土地使用权证载明土地及地上建筑物仅用于租赁住房，不得转让；
5.履行了立项、规划、建设、竣工验收及运营管理等阶段所必需的审批程序，或者履行了项目建设阶段所必需的审批程序。
（四）对融资主体和项目主体的三大要求
1.采用债权投资计划方式的，融资主体自有现金流占其全部应还债务本息的比例为100%（含）以上。
2.采用股权投资计划及保险私募基金方式的，拟投项目公司的核心资产为租赁住房项目，项目公司股权不得为第三方提供质押，并设置有效的退出机制。
3.保险机构应要求融资主体与项目主体加强项目建设阶段管理，按照工程进度划拨资金，并与融资主体、项目主体、托管银行签订多方账户监管合同或协议，明确各方实行资金专户管理，督促开户银行和托管银行实行资金进出的全程监控，严格审查资金支付及对价取得等事项，确保资金封闭运行，专项用于所投资的租赁住房项目建设或改造升级，不得挪作他用。
（五）对投资主体的两大要求
1.保险公司应当遵循审慎稳健和安全性原则，综合考虑自身资产负债状况、偿付能力状况和流动性要求，制定长期租赁住房项目的投资预算，并纳入年度资产配置计划。
2.保险机构应当建立相应的专属岗位，负责投资期内各个长租住房项目的投后管理，并建立全程管理制度，在负债控制、款项支付、工程进展、租金回款、资产抵押等方面采取有效的风控措施，控制投资风险。
二、金融监管研究院点评
此文件是继4月份《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》以来又一关于租赁住房的重磅文件，与《通知》有着异曲同工之妙，反映了中央坚持“房住不炒”理念的决心。
监管拟引入负债久期较长的保险资金进入投资期限长、规模大的住房租赁市场，一方面能有效解决长租公寓投资回报期长的局限性；另一方面可以满足险资追求长期稳定收益的投资需求。二者有着天然的契合点。
随着巨额险资的进入，万亿级的住房租赁市场即将到来。
三、延伸阅读
一、开展住房租赁ABS的基本条件
原文：
（三）发行住房租赁资产证券化产品应当符合下列条件：一是物业已建成并权属清晰，工程建设质量及安全标准符合相关要求，已按规定办理住房租赁登记备案相关手续；二是物业正常运营，且产生持续、稳定的现金流；三是发起人（原始权益人）公司治理完善，具有持续经营能力及较强运营管理能力，最近2年无重大违法违规行为。
金融监管研究院解读：
《通知》规定的基本条件与证监会口径下的企业资产证券化对基础资产的要求基本相同。但《通知》限制了某些尚未产生持续、稳定现金流的住房租赁项目参与ABS，培育型REITs模式（招商创融-福晟集团资产支持专项计划）和培育型CMBS模式（开源-云城投置业成都银泰中心资产支持专项计划），或不适用于住房租赁ABS。
这也体现了，在社会公众最关注、最敏感的住房问题上，相较其他商业地产，将防范风险放在第一位的监管理念。
二、优先和重点支持的领域
1.优先支持大中型城市、雄安新区及利用集体用地进行租赁试点的城市
原文：
（四）优先支持大中城市、雄安新区等国家政策重点支持区域、利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目及国家政策鼓励的其他租赁项目开展资产证券化。
金融监管研究院解读：
2017年7月20日，九部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（建房[2017]153号），要求在人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场，并选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批住房租赁试点。
2017年8月21日，国土资源部、住房城乡建设部下发《关于印发<利用集体建设用地建设租赁住房试点方案>的通知》（国土资发〔2017〕100号），在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。
《通知》重申了上述两个文件的精神，并将雄安新区及符合上述两个文件要求的城市纳入重点支持对象。
2.鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化
原文：
（五）鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化。支持住房租赁企业建设和运营租赁住房，并通过资产证券化方式盘活资产。支持住房租赁企业依法依规将闲置的商业办公用房等改建为租赁住房并开展资产证券化融资。优先支持项目运营良好的发起人（原始权益人）开展住房租赁资产证券化。
金融监管研究院解读：
此是《通知》培育住房租赁市场供应主体，发展专业化、机构化住房租赁企业的重要举措。
2016年6月3日，国务院办公厅下发了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发[2016]39号），其中强调要培育住房租赁市场的供应主体，发展住房租赁企业、鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务。资产证券化能够帮助租住房租赁企业盘活存量资产、扩大融资渠道、预留退出路径、构建完整的商业模式闭环，是发展专业化、机构化住房租赁企业的重要途径。
3.发展多品种资产证券化产品
原文：
（六）重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金（REITs）。
金融监管研究院解读：
权益类资产证券化产品：主要是目前市场上的类REITs产品；
多类债权性质的资产证券化产品：主要有物业费ABS、物业租金ABS等产品；
房地产投资信托基金（REITs）：笔者认为，此处应为公募REITs。这是今年继深交所发布《深圳证券交易所发展战略规划纲要（2018~2020年）》，明确指出要大力发展公募REITs以来，又一提出公募REITs的文件。今年或成为公募REITs元年。
三、完善住房租赁资产证券化工作程序
原文：
（八）优化租赁住房建设验收、备案、交易等程序。各地住房建设管理部门应对开展住房租赁资产证券化中涉及的租赁住房建设验收、备案、交易等事项建立绿色通道。对于在租赁住房用地上建设的房屋，允许转让或抵押给资产支持专项计划等特殊目的载体用于开展资产证券化。
（九）优化住房租赁资产证券化审核程序。各证券交易场所和中国证券投资基金业协会应根据资产证券化业务规定，对申报的住房租赁资产证券化项目进行审核、备案和监管，研究建立受理、审核和备案的绿色通道，专人专岗负责，提高审核、发行、备案和挂牌的工作效率。
金融监管研究院解读：
1.双绿色通道提升住房租赁ABS发行效率
（1）构建基础资产的绿色通道： 各地住房建设管理部门应对开展住房租赁资产证券化中涉及的租赁住房建设验收、备案、交易等事项建立绿色通道。
（2）发行审核的绿色通道：专人专岗负责，提高审核、发行、备案和挂牌的工作效率
2.租赁住房用地上建设的房屋允许直接转让或抵押给专项计划
若此项措施能够施行，则将大大改善目前ABS复杂的交易结构，提升发行效率。如类REITs产品，则无须构建“专项计划+私募基金+项目公司”三层结构，直接由专项计划持有物业资产。但由于目前税收障碍、专项计划自身法律地位不清晰等问题仍然困扰不动产资产证券化，此项措施要施行仍需税法等上位法的支持，需要顶层设计。
四、合理评估住房租赁资产价值
（十二）合理评估住房租赁资产价值。房地产估价机构对住房租赁资产证券化底层不动产物业进行评估时，应以收益法作为最主要的评估方法，严格按照房地产资产证券化物业评估有关规定出具房地产估价报告。
金融监管研究院解读：
收益法是通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价格的评估方法。住房租赁ABS采用收益法评估，是坚持“房住不炒”的体现，有利于实现证券化的最终目的（融资、盘活资产等），防止市场通过住房租赁ABS推高房价。
（正文完）
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1.资产证券化的核心概念
2.资产证券化的交易结构
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4.基础资产类型分布
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二、不动产资产证券化大类基础资产概述
三、房地产融资现状分析
四、投资者投资ABS需求分析
五、商业地产及租赁住房资产证券化政策解读
六、2018年展望：合规风控视角下企业资产证券化政策解读
七、商业地产ABS模式分析、关注要点及典型案例
1.REITs的基本概念
2.国内商业地产资产证券化类别：权益型类REITs
3.权益型类REITs案例分析
4.国内商业地产资产证券化类别：CMBS
5.债权型REITs案例分析
八、住房租赁ABS模式分析、关注要点及典型案例
1.住房租赁企业资产证券化模式
2.住房租赁资产证券化案例分析：魔方公寓案例
3.住房租赁资产证券化案例分析：保利住房租赁类REITs
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